Immobilienmarkt: Der 14-Jahre-Zyklus

Immobilien – Bildquelle: Pixabay / Herrfilm; Pixabay License

Erinnern Sie sich, was vor genau 14 Jahren geschah? Im Jahr 2008 brach der Immobilienmarkt zusammen, und der Zusammenbruch der Subprime-Hypotheken machte Tag für Tag weltweit Schlagzeilen, während an der Wall Street eine noch nie dagewesene Panik ausbrach. Für viele, die damals in der Finanzbranche tätig waren, schien es, als ginge die Welt unter. Natürlich ging die Welt nicht wirklich unter, aber es war zweifellos ein äußerst schmerzhaftes Ereignis für das westliche System. Unzählige Menschen verloren ihren Arbeitsplatz oder ihr Zuhause (oder beides), und die Auswirkungen dieser Krise sind noch heute zu spüren.

Aber wussten Sie, dass es genau 14 Jahre vor der Krise im Jahr 2008 einen weiteren Immobiliencrash gab?

Im Jahr 1994 führten steigende Hypothekenzinsen zu einem drastischen Einbruch der Verkäufe neuer Häuser:

Der durchschnittliche 30-jährige Festhypothekenzins stieg 1994 um etwa 2 Prozentpunkte und lag am Ende des Jahres bei über 9%. Die Verkäufe neuer Häuser brachen ein. Im Dezember 1993 lag die saisonbereinigte Jahresrate der Verkäufe neuer Einfamilienhäuser bei 812.000. Ein Jahr später, im Dezember 1994, war sie um über 20% auf 629.000 gesunken.
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(The average 30-year fixed mortgage rate increased by around 2 percentage points in 1994, ending the year north of 9%. New home sales slumped. In December 1993, the seasonally adjusted annual rate of new single-family-home sales was 812,000. A year later, in December 1994, it had fallen over 20% to 629,000.)

Das klingt in etwa so wie das, was wir jetzt gerade erneut erleben. Und wenn Sie 14 Jahre davor zurückgehen, werden Sie einen weiteren Immobiliencrash finden.

Der US-Immobilienmarkt boomte 1978 unter Jimmy Carter, aber höhere Zinssätze sorgten 1979 für eine Abkühlung, und 1980 begannen die Hausverkäufe dann wirklich einzubrechen. Letztendlich brach der Verkauf bestehender Häuser innerhalb von vier Jahren um etwa 50 Prozent ein:

Vom Höchststand von 4 Millionen verkauften Häusern im Jahr 1978 ging der Verkauf von Eigenheimen in den folgenden vier Jahren um 50 %zurück, so dass 1982 nur noch 2 Millionen Häuser verkauft wurden (Daten hier, Tabelle 7). Es dauerte fast zwei Jahrzehnte, d. h. bis 1996, bevor der Verkauf von Eigenheimen das Niveau von 1978 mit 4 Millionen Einheiten überstieg.
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(From the peak of 4 million existing-home sales in 1978, there was -50% drop in home sales over the next four years, so that by 1982 only 2 million homes were sold (data here, Table 7). It took almost two decades, or until 1996, before home sales exceeded the 1978 level of 4 million units.)

Die Federal Reserve weiß genau, was in der Vergangenheit passiert ist, als sie die Zinssätze aggressiv angehoben hat. Aber sie tun es trotzdem wieder. Genauso wie ich es immer wieder voraussagte: als beauftragter Saboteur des Systems.

14 Jahre nach dem letzten Immobiliencrash treten die gleichen Mechanismen zu Tage. So lesen wir aktuell, dass in den USA die Verkäufe neuer Einfamilienhäuser im Juli dieses Jahres um etwa 30 Prozent niedriger waren als im letzten Juli:

Der Einbruch bei den Hausverkäufen ist einfach atemberaubend. Die Verkäufe neuer Einfamilienhäuser brachen im Juli um 12,6% gegenüber dem bereits angeschlagenen Juni ein, und um fast 30% gegenüber Juli letzten Jahres, auf eine saisonbereinigte Jahresrate von 511.000 Häusern, dem niedrigsten Stand seit Januar 2016, und weit unter den Tiefstständen der Sperrung, so die Daten des Census Bureau heute.
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(The plunge in home sales is just stunning. Sales of new single-family houses collapsed by 12.6% in July from the already beaten-down levels in June, and by nearly 30% from July last year, to a seasonally adjusted annual rate of 511,000 houses, the lowest since January 2016, and well below the lockdown lows, according to data from the Census Bureau today.)

Diese Zahlen sollten Warnung genug sein – gerade weil sie alle US-Bundesstaaten betrifft und die USA leider immer noch der Lakmustest für andere Länder sind:

• Nordosten: -37%
• Westen: -50%
• Mittlerer Westen: -23%
• Süden: -21%

Die Verkäufe von neuen Einfamilienhäusern sind in sechs der letzten sieben Monate zurückgegangen. Das ist eindeutig ein Trend. Natürlich sind auch die Verkäufe von Eigenheimen recht schnell zurückgegangen:

Laut einem Monatsbericht der National Association of Realtors gingen die Verkäufe von Eigenheimen im Juli gegenüber Juni um fast 6% zurück.
Die Zahl der Verkäufe sank auf eine saisonbereinigte annualisierte Rate von 4,81 Millionen Einheiten, fügte die Gruppe hinzu. Es ist das langsamste Verkaufstempo seit November 2015, mit Ausnahme eines kurzen Einbruchs zu Beginn der Covid-Pandemie.

Die Verkäufe fielen im Vergleich zum Vorjahresmonat um etwa 20%.
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(Sales of previously owned homes fell nearly 6% in July compared with June, according to a monthly report from the National Association of Realtors.

The sales count declined to a seasonally adjusted annualized rate of 4.81 million units, the group added. It is the slowest sales pace since November 2015, with the exception of a brief plunge at the beginning of the Covid pandemic.

Sales dropped about 20% from the same month a year ago.)

Man spricht von einer „Wohnungsbaurezession“, aber das ist nicht das, was wir tatsächlich erleben. Die Wahrheit ist, dass wir uns im Anfangsstadium eines weiteren ausgewachsenen Immobiliencrashs befinden.

So wie wir es 2008 erlebt haben.

So wie wir es 1994 erlebt haben.

So wie wir es 1980 erlebt haben.

Besonders schlimm sieht zum Beispiel in Boise, Idaho aus:

Fast 70% der Hausverkäufer in Boise, Idaho, haben im Juli die Preisvorstellung für ihr Haus gesenkt, berichtet Redfin; eine bemerkenswerte Wende für den einst so heißen Immobilienmarkt.
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(Nearly 70% of home sellers in Boise, Idaho cut the asking price on their house in July, Redfin reports; a remarkable turn for the once-hot real estate market.)

Landesweit senkten 32 % aller Hausverkäufer im letzten Monat ihre Preisvorstellungen. Natürlich sind die Preise immer noch viel zu hoch, und sie werden in den kommenden Monaten wahrscheinlich noch viel weiter sinken. Viele Leute haben sich zu sehr hohen Preisen mit Hypotheken eingedeckt. Und jetzt bereuen viele von ihnen diese Entscheidung:

Während sich der US-Immobilienmarkt abkühlt, hat der fieberhafte Wettbewerb um Immobilien in den letzten Jahren dazu geführt, dass 72% der Käufer ihren Hauskauf bereuen, so eine aktuelle Umfrage von Clever Real Estate.

Der Hauptgrund für die Reue der Käufer: 30 % der Befragten gaben an, dass sie zu viel Geld ausgegeben haben.
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(As the U.S. housing market cools, feverish competition for homes in the past couple of years has left 72% having regrets about their home purchases, according to a recent survey from Clever Real Estate.

The number-one reason for the buyer’s remorse: 30% of respondents said they spent too much money.)

Genau das Gleiche ist auch beim letzten Mal passiert. Die Menschen scheinen nie aus unseren Fehlern zu lernen, und jetzt ist die Bühne bereitet für den vielleicht größten Immobiliencrash aller Zeiten. Wir werden sehen, was die Federal Reserve zu tun gedenkt. Wenn sie die Zinsen nicht weiter anhebt, würde das helfen. Wenn sie jedoch beschließt, die Zinsen weiter aggressiv zu erhöhen, wird das für die Immobilienbranche absolut katastrophal sein.

Für was sich die Fed entscheiden wird, werden wir alsbald sehen. Meine Meinung dazu bleibt, die des Saboteurs.

Quellen:
Are We On Some Sort Of A Cycle? Exactly 14 Years Later, Another Housing Crash Has Arrived
Trouble in Housing Looks More Like 1994 Than 2007
The Real Estate Crash of the 1980s
Sales of New Houses Collapse (in the West by 50%!) Inventories & Supply Spike to High Heaven, Worst since Peak of Housing Bust 1
Home sales fell nearly 6% in July as housing market slides into a recession
We’re in a ‘housing recession,’ experts say. Here’s what that means for homeowners, sellers and buyers
Boise housing becomes a buyer’s market
72% of recent homebuyers have regrets about their purchases. As the market cools, these steps can help you avoid disappointment